안전한 보증금 설정.mp4

🏠 임대차 계약을 할 때 보증금 설정을 신중히 해야 하는 이유는 경매 등의 상황에서 보증금을 보호받기 위해서입니다. 다가구주택과 다세대주택의 차이를 이해하고, 적절한 보증금을 설정하는 것이 중요합니다.

1. 다가구주택(다가구 원룸, 다가구 빌라)

✅ 다가구주택이란?

• 1개의 건물에 여러 세대가 거주하지만, 각 호실별로 구분등기가 안 됨
• 건물 전체가 한 명의 소유자(임대인) 명의
• 전입신고와 확정일자를 받아도 다른 임차인과 우선순위 경쟁 발생 가능

🔴 왜 다가구주택은 보증금을 많이 걸면 안 될까?

🏠 임차인이 전입신고와 확정일자를 받아 1순위 권리자가 되어도, 이후 들어온 소액임차인이 최우선변제권을 갖게 됨.

✅ 만약 경매가 진행되면?

1. 소액임차인이 최우선변제권을 행사하여 보증금을 먼저 받아감
2. 기존 1순위 임차인은 남은 경락 대금에서 변제받게 되는데, 부족할 경우 일부 보증금을 못 돌려받을 위험 존재

🟢 그럼 다가구주택에서 적절한 보증금은?

• 월세의 1년 치 또는 1년 6개월 치 정도가 적절
• 만약 경매가 진행되더라도 1년간 월세를 내지 않고 보증금에서 차감 가능

📝 Tip : 임대인이 사용하는 호실이 있으면 그만큼 배분 가능한 금액이 줄어드므로 집 전체에서 임대 가능한 호실 개수를 고려해야 함

2. 다세대주택(오피스텔, 빌라)

✅ 다세대주택이란?