🏠 최근 경기침체로 인해 많은 임대인들이 월세를 낮추고 있지만, 일부 지역에서는 여전히 월세가 인상되고 있습니다. 특히 상가 임대차 계약서에서 "매년 월세 5% 자동 인상"과 같은 특약이 포함된 경우, 이는 법적으로 유효할까요? 임차인은 어떻게 대응해야 할까요?

1. 매년 월세 인상 특약, 유효한가요?

✅ 월세 자동 인상 특약의 법적 유효성

• *상가건물임대차보호법 제11조(차임 등의 증감청구권)**에 따르면,
  • 조세·공과금 증가나 감염병 등 경제사정 변화로 인해 월세가 불합리해지면 임대인은 월세 증액을 청구할 수 있습니다.
  • 하지만 증액 한도는 대통령령이 정한 비율(연 5%)을 초과할 수 없습니다.
  • 임차인이 동의하지 않으면 법원 소송을 통해 그 필요성을 인정받아야 함니다.

📌 즉, 임대인이 일방적으로 월세를 인상할 수는 없으며, 법원 판단이 필요합니다.

✅ 그런데 계약서에 "매년 5% 자동 인상" 특약이 있다면?

• 대법원 판례(2013다80481)에 따르면,
  • 계약 존속 중 한쪽이 일방적으로 증액을 요구하는 경우에만 법적 제한(연 5%)이 적용됩니다.
  • 계약 체결 시 양측이 합의한 증액 조항은 별도의 제한을 받지 않습니다.
  • 즉, "매년 5% 자동 인상"은 유효할 가능성이 높습니다.

📌 결론:

• 미리 특약으로 정한 경우, 법원의 개입 없이 자동으로 월세가 올라갈 수 있으며, 따라서 법적 보호를 기대하기 어렵습니다.

2. 임차인은 어떻게 해야 하나요?

✅ 매년 5% 자동 인상 조항이 문제되는 이유

1. 법적 보호를 받기 어렵습니다.
   • 상가건물임대차보호법 제11조(차임 증감청구권)의 보호를 받지 못합니다.
   • 계약 체결 당시 합의한 특약이므로, 법적으로 무효로 주장하기 어렵습니다.
2. 새로운 임차인을 구하기 어렵습니다.
   • 상가 임차인은 계약 종료 시 새로운 임차인을 주선하고 권리금을 받아야 하지만, "매년 5% 자동 인상" 조건이 있으면 새로운 임차인이 계약을 꺼릴 가능성이 큼니다. 즉, 재계약이나 권리금 회수가 어려워질 위험이 있습니다.

✅ 임차인이 할 수 있는 대응책

📌 1) 계약 체결 전 특약 삭제 요청

• 계약 전 협상을 통해 자동 인상 조항을 삭제하거나, 인상률을 낮추는 협의 필요

📌 2) 계약 체결 후, 재협상 시 삭제 요청

• 계약 갱신 시 자동 인상 조항을 없애거나, 새로운 계약서 작성 시 재협의 필요