1. 집주인의 집주소를 알아보자

🏠 집주인의 집을 어떻게 확인하냐고요? 💡 만일, ‘A’라는 부동산을 임대하기로 하였다면, ✅ ‘A’ 부동산의 등기부등본을 발급합니다. ✅ ‘A’ 부동산의 등기부등본을 보면 ‘A’ 부동산의 소유자(인대인)의 집 주소가 확인 가능한데요. 여기서 등기부등본의 ‘갑구’에 가장 최근의 ‘소유자’라고 적혀있는 부분을 보면 됩니다. ✅ 이제, 소유자(인대인) 집주소의 등기부등본을 다시 발급합니다. 임대인이 살고 있는 집은 누가 소유자로 되어 있는지 확인합니다. 동일 인물이라면, A 부동산 말고도 집도 자기 명의로 되어 있네요.

💡 이 의미는 뭘까요?

임대인이 임대차보증금(또는 전세금)을 돌려주지 않을 때 임차인이 강제로 뺏어올 수 있는 강제집행 가능한 재산이 있다는 것을 의미합니다.

💡더 자세히 확인하려면, 그 집의 시세가 얼마인지 확인하고, 집에 은행의 근저당이 얼마나 잡혀 있는지를 보면 되겠지요. 시세는 네이버 부동산이나 KB 부동산을 통해 확인 가능합니다. 은행의 근저당은 부동산등기부등본의 "을구"에서 확인이 가능하고요. 취소선이 그어져 말소된 사항은 무시하면 되고, ‘근저당권자’라고 적혀 있는 부분을 보면 됩니다.

✅시세가 10억인데, 은행근저당의 채권최고액이 5억원이라고 하면, 순자산은 5억원이 되니깐요. 만에 하나 제때 임대차보증금이나 전세금을 돌려주지 않는다면, 법적인 절차를 밟아서 이 부동산에 집행을 하면 되겠죠.

✨ 만약에 집이 본인 명의로 되어 있지 않거나 임대인이 주식회사라서 집이 없는 경우라면

임대할 ‘A’ 부동산만으로 나중에 경매에 넘어갔을 때 내 임대차보증금이나 전세금을 받을 수 있는지를 반드시 반드시 체크하셔야 합니다.

2. 공동담보 근저당이 설정된 부동산

🏠임대차계약서, 전세계약서 쓰기 전에, 등기부등본 떼 보시는 것은 당연하게 알고 계시겠죠. 쭉 읽다 보면 생소한 단어를 만나게 되실 수도 있습니다. 등기부등본 "을구"에 공동담보라고 적히는 경우가 있습니다.

💡 공동담보는 여러 채의 부동산을 묶어서 담보로 제공하고 은행대출을 받았다는 것이죠. 주로 신축 오피스텔의 경우 오피스텔을 지으면서 은행으로부터 공사대금 등을 빌려 쓰고 건물이 준공되면 은행에 근저당권을 설정해 주게 되는데요.

이때 100개 호실이 있다고 하면, 1개 호실마다 근저당권을 설정하는 것이 아니라 20개, 30개, 50개 이런 식으로 묶어서 근저당권이 설정되는 경우가 있습니다. 그러면 1개 호실의 등기부등본을 확인했는데, 등기부 <을구>에 공동담보라고 적혀 있고, <공동담보목록>을 보면, 각각 호실이 공동담보로 설정된 것을 볼 수 있습니다.

✨문제는 100개 호실 중 1, 2, 3층은 1개 공동담보로 대출을 일으키고, 4, 5, 6층은 또 다른 공동담보로 대출을 일으키고 하는 소위 "대출 쪼개기"를 하는 경우, 100개 호실이 경매로 넘어갔을 경우 공동담보를 설정한 은행이 최우선적으로 돈을 찾아가고 나면 2순위인 임차인 또는 근저당권자가 배당받아 갈 돈이 없게 되는 경우가 왕왕 생깁니다.

그렇다면, 공동담보가 있을 때는 어떻게 해야 할까요?

💡신축 오피스텔이라서 시세가 정확하진 않지만, 그 일대에 비슷한 평수의 오피스텔이 1억에 거래된다고 하면, 20개 호실에 공동담보가 채권최고액 15억이 설정돼 있다면, 여유가 5억원 밖에 없게 되고, 5억 원을 20개 호실로 나누면 1개당 약 2,500만 원 정도 여유가 있지만, 임대차보증금이 또는 전세금이 8,000만 원이라고 하면? 이러한 부동산을 임차했는데 경매로 넘어가게 되면 보증금이나 전세금을 다 찾지 못하게 되겠죠.

이 점을 매우 주의하셔야 합니다.

만일, 공인중개사가 이런 공동담보의 경우 임대차보증금이나 전세금의 회수 가능성에 대해 구체적으로 설명을 하지 않을 경우 판례상 공인중개사가 30% 정도 책임을 지는 경우도 있으니 공인중개사님들도 주의하셔야겠습니다.

힘겹게 모은 돈을 순식간에 잃는다면, 그 상실감을 감히 가늠하기 어렵습니다.

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