🏠 초기에는 상가임대차법 적용을 받는 환산보증금이었더라도, 월세가 인상되어 환산보증금 기준을 초과하게 되면 상가임대차법 적용 여부가 달라질 수 있습니다.

💡 상가를 임대하여 사업을 할 때 임대인과 임차인은 상가건물임대차보호법(이하 상가임대차법)에 따라 계약서를 작성합니다. 많은 분들이 이 상가임대차법이 임차인을 보호하기 위한 법률이라는 것을 알고 계시지만, 상가를 임대하여 영업하는 모든 임차인이 이 법의 보호를 받을 수 있는 것은 아니라는 점을 간과하는 경우가 많습니다.

🏠환산보증금은 상가임대차법의 적용 여부를 결정하는 핵심 기준인데요, 상가임대차계약 체결 당시에는 환산보증금이 상가임대차법 적용 범위 이내였으나, 이후 월세 인상으로 인해 적용 범위를 초과하게 된 경우에는 어떻게 대처해야 할까요?

1. 환산보증금의 개념과 상가임대차법 적용

🏠환산보증금의 계산 방법을 살펴보겠습니다.

💡계산식: 월세 × 100 + 보증금

＊ 예시: 월세 500만원, 보증금 1억원인 경우 → 500만원 × 100 + 1억원 = 6억원

💡환산보증금이 지역별 기준금액 이하일 경우 상가임대차법이 적용되며, 초과할 경우에는 적용되지 않습니다.

🏠 환산보증금에 관한 상가임대차법 적용 규정은 법 제정 시부터 존재했습니다. 💡 법 제정 당시 부칙에는 "이 법은 이 법 시행 후 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다"라고 명시되어 있어, 법 시행 이후의 갱신된 임대차에도 적용됩니다. 💡 즉, 최초 계약 시에는 환산보증금이 기준 이내였더라도, 계약 갱신 시 환산보증금이 기준을 초과하게 되면 해당 갱신 계약은 상가임대차법의 적용을 받지 않게 됩니다.

2. 환산보증금 초과의 영향

🏠 상가임대차법 제정 당시의 논문에서는 "임대차계약갱신시 보증금액의 증액에 따른 문제"를 검토했습니다. 💡 보증금액이 인상되어 상가임대차법 적용 대상에서 제외되는 경우, 적용 대상 여부를 인상된 보증금액이 아닌 최초 약정한 보증금이나 차임을 기준으로 판단해야 한다는 주장이 제기되었습니다. 하지만, 적용 대상을 판정하는 기준이 되는 보증금액은 현재 계약의 보증금액을 의미하며, 최초 약정 보증금액이 아니라는 점이 중요합니다. 따라서, 법제처의 자료에서도 월세 인상으로 환산보증금을 초과하게 되는 경우에는 상가임대차법 적용을 받지 않는다는 결론을 내릴 수 있습니다.

3. 주의사항

🏠 환산보증금이 지역별 기준금액을 초과하여 상가임대차법의 전면 적용을 받지 않더라도, 일부 규정은 계속해서 적용됩니다.

📜<상가임대차보호법 제2조> ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. <개정 2020. 7. 31.> ② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. <개정 2010. 5. 17.> ③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013. 8. 13., 2015. 5. 13., 2020. 9. 29., 2022. 1. 4.>

✨환산보증금이 지역별로 정해진 금액을 초과하여 상가임대차법의 적용을 받지 않게 되어,임대인이 마음대로 월세를 올리려고 한다면,

💡 환산보증금이 기준을 초과할 경우 임대인은 5% 이상의 월세 인상을 요구할 수 있습니다. 그러나 임대인의 일방적인 월세 인상 요구가 자동으로 수용되는 것은 아닙니다. 임차인이 주변 시세에 맞지 않는 월세 인상을 거부하는 경우, 법원은 소송을 통해 해당 지역의 시세에 부합하는 범위 내에서만 인상을 인정합니다.

📬 연락처

더·지니어스디앤엠의 차별화된 서비스 지니홈즈와 함께 여유로운 자산관리를 원하신다면, 바로 지금 입니다..