계약을 하고 생활하는 동안은 문제가 없지만, 계약기간 종료가 다가오면 임대인과 임차인 모두 각자의 고민이 생깁니다. 임차인은 이사에 대한 불안감을 느끼고, 임대인은 새로운 임차인을 받을지 혹은 기존 임차인을 계속 유지할지 고민하게 됩니다. 임차인에게는 계약갱신요구권과 묵시적갱신권이라는 강력한 권리가 있습니다. 하지만 많은 분들이 이러한 권리의 존재를 모르거나, 어떻게 활용해야 할지 고민하고 계십니다.
계약갱신청구권과 묵시적갱신권이 무엇인지, 임차인은 어떻게 사용할 수 있는지, 임대인은 어떻게 대응할 수 있는지 알아보겠습니다.
🏠 주택 임대차계약(일반적으로 2년)을 하고 계약종료 6~2개월 전까지 임대인과 임차인은 계약 연장 여부를 결정해야 합니다.
이때, 임차인이 계약 연장을 원하지만 임대인이 원하지 않을 때 임차인은 '계약갱신청구권'을 행사할 수 있습니다.
📜<주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)> ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ③ 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
🏠 임대인 임차인 양측에서 계약종료 6~2개월 전까지 계약갱신이나 계약갱신요구를 하지 않는다면, 이는 묵시적 갱신이 적용됩니다.
📜<주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)> ② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
💡 묵시적 갱신이 적용되면
최초 계약기간 2년 + 묵시적갱신 2년 + 계약갱신청구권 2년 = 총 6년 으로 늘어나게 됩니다.
🏠 임차인의 임대차기간이 만료될 때, 계약 종료 2개월 전에 임대인이 계약갱신 거절 의사를 통지하는 것이 바람직합니다. 이 경우 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 것입니다. 그렇게 되면 4년 후에 임대인은 임대차계약의 유지 또는 종료를 선택할 수 있게 됩니다. 일부 임차인은 묵시적 갱신의 경우 2년간 임대차가 가능하고 중도해지도 할 수 있어서 계약갱신요구권을 행사하는 것보다 유리하다고 생각할 수 있습니다. 하지만 그렇지 않습니다. 계약갱신요구권으로 임대차기간이 2년 연장되더라도 임차인의 중도해지 권리는 묵시적 갱신의 경우와 동일합니다.
📜**<주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)>** ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.> ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
🏠 계약갱신요구권은 임차인이 임대차 계약 만료 전에 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리입니다. 이는 주택임대차보호법에 명시되어 있으며, 임대인은 원칙적으로 임차인의 갱신 요구를 거부할 수 없습니다. 다만 특정 조건에서는 예외적으로 거부가 가능합니다. 따라서 임대인이 계약갱신요구권에 효과적으로 대응하기 위해서는 관련 법적 절차와 조건을 정확히 이해하고 적용해야 합니다.
🏠 임대인은 법에서 정한 정당한 사유가 있을 때 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 아래의 사유들을 확인하여 적절히 대응할 수 있습니다.
정당한 거절 사유
📜<주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)> ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우