🏠담보신탁이란? 건물주가 위탁자, 즉 맡기는 사람이 되고 신탁회사가 수탁자, 신탁을 받는 사람이 되고, 대출을 해주는 은행은 수익자가 되어 위탁자와 신탁회사가 신탁계약을 맺고, 부동산을 신탁회사에 맡기는 방식입니다.
💡 '은행을 수익자로 지정한다'라는 말은 혹시나 위탁자가 대출을 안 갚으면 신탁재산을 팔아서 우선으로 수익을 볼 수 있게 보장해 준다는 말이죠. 이 경우 은행이 담보대출보다 더 많이 대출해 주거나 금리를 더 할인해 주는 프로모션을 제공하고 있습니다.
🏠 담보신탁 관련 기사들을 보면 빌라왕이나 빌라 사기 사례가 자주 등장합니다. 대표적으로 "빌라왕이 담보신탁을 통해 추가 대출을 받아 임차인들에게 피해를 입혔다"는 사례가 있습니다. 가장 큰 문제는 위탁자가 신탁회사의 동의 없이 임대차 계약을 체결하는 경우입니다.
🏠 부동산을 신탁하면 등기부등본상의 소유주가 '부동산 신탁회사'가 됩니다. 이 부동산의 임대 조건과 필요 사항은 '신탁원부'에모두 기재됩니다. 신탁된 부동산의 등기부등본에는 소유자가 '신탁주식회사'로 표시되며, 아래에 신탁원부 제2025-몇 호와 같은 형식으로 번호가 기재됩니다.
🏠 이 신탁원부는 누구나 등기소 방문이나 인터넷으로 열람하고 복사할 수 있습니다. 대부분의 신탁원부에는 신탁회사의 동의 없이 임대차 계약을 체결할 수 없다고 명시되어 있습니다. 따라서 신탁회사의 동의 없이 임대차 계약을 맺으면, 신탁회사는 임차인에게 불법점유를 이유로 퇴거를 요청할 수 있습니다.
⚠ 언론에서 다루는 '신탁임대차' 자체가 위험한 것이 아니라, 신탁회사의 동의를 받지 않은 임대차가 위험하다는 점을 반드시 기억해야 합니다.
🏠 위탁자가 대출이자를 연체하면, 은행이 근저당을 설정한 경우에는 경매가 진행됩니다. 담보신탁의 경우에는 은행의 요청으로 신탁회사가 공매를 진행하며, 이는 한국자산관리공사(KAMCO)나 신탁회사 내부적으로 이루어질 수 있습니다.
| **** | 은행에 근저당을 설정 | 신탁회사에 담보신탁 |
|---|---|---|
| 대출이자 미납 시 | ||
| 진행되는 절차 | 경 매 | 공 매 |
| **근저당 또는 신탁보다 | ||
| 선순위인 임대차** | 대항력 행사 또는 우선변제권 행사 | |
| **근저당 또는 신탁보다 | ||
| 후순위인 임대차** | 대항력 행사 못함. | |
| 배당 순위에 따라 배당. | 대항력 행사 못함. | |
| 신탁회사의 계약에 따라 배당 순위 결정. |
💡 근저당이나 담보신탁보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인은 1순위 권리자가 됩니다. 따라서 은행보다 먼저 보증금을 배당받거나, 경매나 공매로 새로운 소유자가 된 사람에게도 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있습니다.
✨근저당이나 담보신탁 이후에 임차인이 대항력을 갖추었다면, 은행 근저당의 경우에는 1순위 근저당권자가 먼저 배당을 받고, 나머지 금액을 후순위 권리자들이 순서대로 배당받게 됩니다. 담보신탁의 경우에는 한국자산관리공사가 공매 대금을 신탁회사에 전달하면, 신탁회사가 신탁 약정에 따른 수익자 순위대로 배당을 진행합니다.
🏠 신탁사가 공매를 통해 부동산을 처분할 때는 신탁계약에 명시된 순서대로 배당이 이루어집니다. 신탁계약서의 내용이 궁금하시다면 신탁회사 홈페이지에서 약관 공시를 확인하실 수 있습니다. 다만, 위탁자와 신탁회사 간의 개별 계약 내용에 따라 일부 조건이 달라질 수 있습니다.