권리금 계약서를 별도 작성하여 증빙 확보하여야 합니다.
- 권리금의 지급 방식과 반환 조건을 서면으로 명확하게 기재하여야 합니다.
1. 매도 예정 상가의 계약연장 거절
🏠 임대인이 상가를 매도하려 한다는 이유만으로 임차인의 계약 갱신을 거절할 수 있는지 여부는 상가임대차보호법(이하 "상임법")에 따라 판단해야 합니다.
✅ 1. 계약 갱신 요구권 적용 여부
상가임대차보호법 제10조(계약갱신 요구권)에 따르면:
- 임차인은 최소 5년간(2023년 개정으로 최대 10년까지) 계약 갱신을 요구할 수 있음
- 임대인은 정당한 사유 없이 갱신을 거절할 수 없음
🔹 따라서 임대인이 단순히 상가를 매도하려 한다는 이유만으로는 갱신을 거절할 수 없습니다.
✅ 2. 임대인의 정당한 갱신 거절 사유 (법적 인정 사항)
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유는 다음과 같습니다.
🔹 ① 임차인의 계약 위반
- 3개월 이상 차임 연체
- 무단으로 전대(재임대)한 경우
- 허가 없이 불법 용도로 사용한 경우
🔹 ② 임대인의 직접 사용
- 임대인 또는 가족(배우자, 직계존비속)이 사업을 운영할 목적으로 사용할 경우
- 단, 이를 **증명할 서류(사업계획서 등)**가 필요함
🔹 ③ 건물의 철거·재건축 필요성
- 안전상의 이유로 건물 철거 또는 대규모 개·보수가 불가피한 경우
- 관공서로부터 재건축·재개발 인가를 받은 경우
✅ 3. 상가 매도 시, 임차인의 권리는?
임대인이 상가를 매도하더라도 임차인의 계약은 유지됩니다.
- 상가가 매도되어도 기존 임대차 계약은 승계됨 (새로운 건물주가 임대인의 권리·의무를 그대로 이어받음).
- 즉, 매매를 이유로 계약을 해지하거나 갱신을 거부할 수 없음.
- 만약 임대인이 임차인을 강제로 퇴거시키려 한다면, 이는 불법이므로 법적 대응이 가능합니다.
2. 권리금 회수 기회보장을 위한 체크리스트
🏠 임차인이 권리금을 온전히 회수하기 위해서는 상가임대차보호법에서 보장하는 권리를 제대로 활용하고, 사전에 철저한 준비가 필요합니다.
✅ 1. 권리금 회수를 위한 법적 보호 확인
① 상가임대차보호법 적용 대상인지 확인
- 권리금 보호를 받으려면, 상가임대차보호법이 적용되는 상가여야 함
- 일정 금액을 초과하는 보증금의 경우, 상가임대차보호법 적용 대상에서 제외될 수 있음
② 계약 갱신 요구권(최대 10년) 확인
- 임차인은 최소 5년(최대 10년) 동안 계약 갱신을 요구할 수 있음
- 갱신 거절 사유(건물 철거, 직접 사용 등)에 해당하지 않는다면, 임대인은 일방적으로 계약을 종료할 수 없음
✅ 2. 권리금 회수 절차 사전 준비
① 권리금 산정 및 시설 목록 정리
- 시설권리금: 인테리어, 설비, 주방기기 등
- 영업권리금: 상권, 단골 고객, 브랜드 인지도 등
- 계약권리금: 저렴한 임대료, 유리한 계약 조건 등
- 시설물 목록(냉난방기, 조명, 바닥재 등)을 작성하고, 사진·영수증 등 증빙자료 확보
② 신규 임차인 미리 확보
- 계약 만료 6개월 전부터 신규 임차인을 물색하는 것이 중요
- 신규 임차인과 계약 체결 전에 임대인과 사전 협의하여 문제를 예방
✅ 3. 임대인의 방해를 예방하기 위한 조치
① 임대인에게 신규 임차인 소개 및 협조 요청
- 임대인은 법적으로 신규 임차인과의 계약을 방해해서는 안 됨
- 새로운 임차인을 구했다면, 임대인에게 공식적으로 알리고 협조 요청
② 임대인이 계약을 방해할 경우 대응 방법
- 임대인이 부당하게 계약을 방해하면 손해배상을 청구할 수 있음
- 방해 행위 사례:
- 신규 임차인과의 계약을 거부하는 경우
- 과도한 조건을 추가하여 사실상 계약을 어렵게 만드는 경우
- 새로운 임차인을 구했음에도 건물주가 직접 사용을 이유로 거부하는 경우
✅ 상가임대차보호법 제10조의4(권리금 회수 방해 금지 조항)에 따라 손해배상 청구 가능
✅ 손해배상액: 신규 임차인이 지급하려고 했던 권리금 상당액
✅ 4. 계약서에 권리금 관련 내용 명시하기
- 임대차 계약 체결 시 "권리금 회수 조건"을 포함하는 것이 가장 안전함
- 계약서에 "권리금 회수 기회 보장"에 대한 임대인의 동의 여부를 명시