🏠 상가임대차보호법의 계약갱신요구권은 임차인이 임대차 계약을 일정 기간 동안 유지한 후, 계약을 갱신할 수 있는 권리를 말합니다. 이 권리는 상가 임차인의 안정적인 영업을 보호하기 위해 마련된 제도입니다.

✅ 1. 계약갱신요구권의 법적 근거

🏠 상가임대차보호법 제10조(계약갱신요구권)에 근거하여, 상가 임차인은 일정한 조건을 충족할 경우 계약을 갱신할 수 있는 권리를 가집니다. 이 법률은 임차인이 5년(최대 10년)까지 계약 갱신을 요구할 수 있도록 보장합니다.

✅ 2. 계약갱신요구권의 적용 대상

• 상가임대차보호법이 적용되는 상가는 환산보증금이 일정 금액 이하인 상가이어야 합니다. (상가의 임대차 계약에 보증금이 일정 기준 이상이면 법의 보호를 받지 못할 수 있습니다)
• 상가 임대차 계약의 임차인이 계약 갱신을 요청할 수 있는 권리는 최소 5년, 최대 10년까지 보장됩니다.

✅ 3. 계약갱신요구권의 주요 내용

1. 계약갱신요구권의 행사 시기
   • 임차인은 계약 기간 만료 6개월 전부터 3개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다.
   • 임대인은 정당한 사유 없이 임차인의 계약 갱신 요구를 거부할 수 없습니다.
2. 계약갱신 거절 사유
   • 임대인의 계약 갱신 거절은 제한적인 경우에만 가능합니다. 예를 들어, 임대인이 직접 상가를 사용하려는 경우나 건물 철거 또는 재건축이 필요한 경우입니다.
   • 임대인은 임차인의 계약 갱신 요구 전에 거절 의사와 그 사유를 서면으로 명확히 통지해야 합니다.
3. 갱신 후 계약 조건
   • 계약 갱신 시 임대인은 새로운 계약 조건을 제시할 수 있으며, 임차인은 이를 수락하거나 협의할 수 있습니다.
   • 새로운 계약 조건을 정할 수 있으나, 기존 임차인에게 불리한 조건을 강요하는 것은 법적으로 불공정할 수 있습니다.
4. 갱신 거절 시 권리금 회수
   • 임대인이 정당한 사유 없이 갱신을 거절하거나 임차인에게 부당한 조건을 제시할 경우, 권리금 회수 기회가 제한될 수 있습니다.

✅ 4. 계약갱신요구권 행사 절차

• 갱신 요구 시 통지방법
  • 임차인은 서면으로 임대인에게 갱신 요구 의사를 통지해야 합니다.
  • 통지 기간: 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 3개월 전까지 갱신 요구를 해야 하며, 이를 임대인이 받았다는 사실을 확인해야 합니다.
• 임대인의 대응
  • 임대인은 임차인이 갱신 요구를 한 경우, 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.
  • 갱신을 거절하려면 서면으로 그 사유를 명시하여 통지해야 합니다.

✅ 5. 임대인의 갱신 거절 사유 (법적 근거)

💡 상가임대차보호법 제10조의2에 따른 임대인의 계약 갱신 거절 사유는 다음과 같습니다:

1. 임대인이 상가를 직접 사용하려는 경우
   • 임대인이나 임대인의 가족(배우자, 직계존비속)이 상가를 사업 목적으로 사용하고자 할 때 갱신 거절이 가능합니다.
2. 건물의 철거, 재건축, 대수선 등의 사유
   • 건물이 위험하거나 철거·재건축 등이 불가피한 경우 계약 갱신을 거절할 수 있습니다.
3. 기타 계약 위반 사항
   • 임차인이 계약서상 의무를 위반한 경우(예: 임대료 미납, 불법적 용도 사용 등) 갱신을 거절할 수 있습니다.