상가의 원상복구 범위와 기준.mp4

1. 상가임대차보호법에서의 원상복구

🏠 원상복구란, 상가 임차인이 임대차 계약 종료 후 임대차 이전 상태(원래 상태)로 돌려놓는 의무를 의미합니다.

✅ 원상복구의 주요 내용

1. 임차인의 의무

   • 계약 종료 시 임차인이 직접 설치·변경한 시설물을 철거하고 원래 상태로 복구해야 함
   • 임대인과 별도 합의가 없다면 시설물을 원상복구한 후 반환해야 함

2. 원상복구 대상

   • 임차인이 설치한 내부 인테리어(간판, 내부 칸막이 등)
   • 바닥·벽·천장 등의 구조 변경이 포함된 공사
   • 설비 추가(에어컨, 조명 등)로 인한 변경 사항

3. 원상복구 제외 가능 항목

   • 임대인의 동의하에 진행된 시설 변경(임대인이 유지하기로 합의한 경우)
   • 통상적인 사용으로 인한 노후화와 마모(자연적인 손상)

4. 법적 근거

   • 상가임대차보호법에는 원상복구 의무에 관한 명시적 조항은 없으나, 민법 제615조(임차인의 원상회복 의무)가 적용됨

   2. 원상복구에서의 ‘원상’의 기준은?

   🏠 ‘원상’이란, 임차인이 임대차 계약 체결 당시 임대인으로부터 받은 상태를 의미합니다. 즉, 임차인이 처음 입주할 때의 상태로 복구하는 것이 원칙입니다.

   ✅ 원상의 기준은 어떻게 정해질까?

   1. 임대차 계약서 기준

      • 계약서에 원상복구 범위나 시설 변경 관련 조항이 기재되어 있으면 이를 기준으로 판단함. 예) "임대차 종료 시, 임차인은 입주 당시 상태로 복구해야 한다."

   2. 임대인과 임차인의 합의 기준

      • 계약 체결 시 또는 퇴거 시, 임대인과 협의하여 원상 기준을 정할 수 있음.
      • 일부 시설물(간판, 바닥재 등)은 유지하기로 합의할 수도 있음.

   3. 입주 당시의 실질적인 상태

      • 계약서에 명확한 기준이 없을 경우, 임차인이 처음 입주할 당시의 상태(사진, 동영상, 인수인계 문서 등)를 참고하여 판단함. 예)
        • 처음부터 바닥이 깔려 있었다면, 철거할 필요 없음.
        • 임차인이 추가 설치한 칸막이나 간판은 철거해야 함.

   4. 법적 판례 기준

      • 법원은 일반적으로 “임차인이 직접 변경한 부분만 복구하면 된다"고 판단하는 경우가 많음.
      • 즉, 통상의 사용으로 인한 노후화·마모는 원상복구 대상이 아님.
      • 다만, 임차인이 임대인 동의 없이 구조를 변경한 경우에는 철거 및 복구 의무가 커질 수 있음.

      3. 상가권리금을 지급하고 인수한 시설물 처리

      ✅ 시설물 처리 방법

      1. 임대인의 동의 여부 확인
         • 임차인은 임대인의 동의 없이 시설물을 원상복구할 의무가 없음.
         • 다만, 계약 종료 시 임대인이 원상복구를 요구할 가능성이 있으므로 계약서 확인이 필수.
      2. 임대차 계약서에서 원상복구 조항 확인
         • 계약서에 "시설물 원상복구 의무 면제" 또는 "전 임차인의 시설물을 유지할 수 있음" 등의 조항이 있다면 철거가 불필요.
         • 별도 명시가 없는 경우 계약 종료 시 철거 및 원상복구 의무가 발생할 가능성이 높음.
      3. 계약 종료 시 처리 방법
         • 계약 만료 후 재계약을 하지 않을 경우, 임대인이 시설물 철거를 요구할 수 있음.
         • 이때는 임대인과 협의하여 시설물의 유지 또는 철거 여부를 결정.
         • 철거가 필요한 경우, 철거 비용은 현 임차인이 부담해야 할 가능성이 높음.
      4. 다음 임차인에게 시설물 양도 가능 여부 확인
         • 새로운 임차인이 입주하는 경우, 다음 임차인에게 권리금을 받고 시설물을 양도할 수 있음.
         • 단, 임대인이 이를 허용하지 않을 경우 철거가 필요함.

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      📌 임대인·임차인 간 분쟁 예방 TIP

      ✅ 계약서에 원상복구 범위를 명확히 기재

      ✅ 임대인의 동의 없이 임차인이 무단 변경 시 원상복구 의무 강화

      ✅ 철거 비용 및 방식에 대한 합의 필요

      📌 원상복구 관련 분쟁을 줄이는 방법

      ✅ 입주 전·후 상태를 사진·영상으로 기록하여 보관

      ✅ 계약서에 원상복구 기준을 구체적으로 명시

      ✅ 임대인과 퇴거 전 협의하여 원상복구 범위 조정

      📌 원상복구 및 시설물 처리 시 주의사항

      ✅ 임대차 계약서에서 원상복구 조항 확인

      ✅ 임대인과 시설물 유지 여부 협의 후 서면으로 남기기

      ✅ 계약 종료 전에 다음 임차인을 찾아 시설물을 양도하는 방법 고려

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